FreeDoom
New member
Boş ve sıkıntılı ofis binalarının ev sahiplerinin ipoteklerini ödeyemeyeceklerinden korkan bazı Wall Street bankaları, zararlarını sınırlama umuduyla ticari emlak kredisi portföylerini satmaya başladı.
Bu, ticari emlak piyasasındaki genel sıkıntının erken ama açık bir işaretidir. Bu durum, kredilerin yeniden finanse edilmesini zorlaştıran yüksek faiz oranları ve salgının bir sonucu olarak ofis binalarındaki düşük doluluk oranlarının sonuçlarından olumsuz etkileniyor.
Mahkeme kayıtlarına göre, geçen yılın sonlarında Deutsche Bank'ın bir yan kuruluşu ve başka bir Alman kredi kuruluşu, Manhattan şehir merkezindeki 115 yıllık bir ofis kompleksi olan Argonaut'un vadesi geçmiş ipoteğini milyarder yatırımcı George Soros'un aile ofisine sattı.
Aynı sıralarda Goldman Sachs, New York, San Francisco ve Boston'daki sorunlu ofis binalarından oluşan portföyünde tuttuğu kredileri sattı. Mayıs ayında Kanada bankası CIBC, ülke genelindeki bir dizi ofis binasına ilişkin 300 milyon dolarlık ipotek satışını tamamladı.
S&P Global Market Intelligence finans kurumları araştırma başkanı Nathan Stovall, “Şu anda gördükleriniz münferit vakalar” dedi.
Stovall, satışların arttığını çünkü bankaların risklerini azaltmaya çalıştıklarını söyledi.
S&P Global Market Intelligence'a göre bankaların kurtulmaya çalıştığı sorunlu krediler, ABD'deki tüm bankaların elinde bulunan yaklaşık 2,5 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul kredilerinin hem sayı hem de değer olarak yalnızca bir kısmını temsil ediyor.
Ancak bu hamleler, bazı bankaların “genişlet ve öyleymiş gibi yap” stratejisinin gücünü kaybettiğini ve pek çok mülk sahibinin, özellikle de ofis binası sahiplerinin artık ipoteklerini geri ödeyemediğini kabul etmekte isteksiz olduklarını gösteriyor. Bu da bankalar için büyük kayıpların kaçınılmaz olduğu ve bankaların kazançlarının zarar göreceği anlamına geliyor.
Bankalar, zor durumdaki mülk sahiplerinin yarı boş ofis binaları için kira ödeyen kiracı bulma sürelerini rutin olarak “uzatıyor” ve bu genişletmelerin ev sahiplerinin mali durumlarını düzene sokmalarına olanak tanıyacağını “iddia ederek”. Bugün faiz oranları çok daha yüksek olduğundan, borç verenler mülk sahiplerine süresi dolan kredileri yeniden müzakere etmeleri konusunda baskı yapmaktan da kaçınıyor.
Ancak bankalar borçlulara duyulan şefkatten ziyade kişisel çıkarlar doğrultusunda hareket ediyor. Bir banka temerrüde düşmüş bir borçluya haciz uyguladığında, teorik bir kaybın gerçek bir kayba dönüşebileceğini öngörmelidir. Benzer bir durum, bir banka vadesi geçmiş bir krediyi kalan bakiye üzerinden önemli bir indirim yaparak sattığında da meydana gelir. Ancak bankanın hesaplamalarına göre, gelecekte durum kötüleşirse daha büyük bir kaybı göze almaktansa şimdi zarar etmek daha iyidir.
Ticari gayrimenkul kredilerinde sorunlar ciddi olsa da henüz kriz düzeyine ulaşmadı. Bankacılık sektörü kısa süre önce yaklaşık 37 milyar dolarlık ticari gayrimenkul kredisinin veya bankaların elindeki tüm kredilerin yüzde 1,17'sinin vadesi geçmiş olduğunu bildirdi; bu da bir kredi ödemesinin vadesinin 30 günden fazla geciktiği anlamına geliyor. S&P Global Market Intelligence'a göre, 2008 mali krizinden sonra bankaların ticari gayrimenkul kredilerindeki temerrütleri 2010 yılı başlarında yüzde 10,5 ile zirveye ulaştı.
Kramer Levin'in emlak bölümünün başkanı Jay Neveloff, “Bankalar ellerinde çok fazla kredi bulunduğunu biliyor” diyor.
Neveloff, bankaların artık yatırımcıların en kötü kredileri satın almasını sağlamak için ne tür bir indirim yapılması gerektiğini görmek için sensörler kullandıklarını söyledi. Neveloff, bazı büyük bankaların indirimli oranlarla kredi satın almaları için doğrudan iletişime geçtiği birkaç aile ofisi alıcısı adına çalıştığını söyledi.
Şu anda bankaların çok fazla dikkat çekmemek ve potansiyel olarak kendi hissedarlarını korkutmaktan kaçınmak için işlemlerini özel olarak pazarlama eğiliminde olduklarını söyledi.
Neveloff, “Bankalar belirli sayıda komisyoncuya gidiyor ve 'Bunu kamuya açıklamak istemiyorum' diyorlar” dedi.
Bankalar ayrıca, özellikle First Republic ve Signature Bank'ın geçen yılki çöküşünün ardından, düzenleyici kurumlardan ve kendi yatırımcılarından ticari gayrimenkul kredisi portföylerini azaltma yönünde baskı hissediyor. Her ikisi de büyük ticari emlak kredisi veren kuruluşlardı.
S&P Global Market Intelligence'a göre, varlıkları 100 milyar dolar veya daha az olan bölgesel ve topluluk bankaları, banka bilançolarındaki ticari emlak kredilerinin yaklaşık üçte ikisini oluşturuyor. Ve bu kredilerin çoğu, varlıkları 10 milyar dolardan az olan ve çok daha büyük bankaların çeşitlendirilmiş gelir akışlarına sahip olmayan topluluk bankaları tarafından tutuluyor.
Ticari gayrimenkul yatırım ve finans şirketi Madison Capital'in genel müdürü Jonathan Nachmani, yüz milyarlarca dolarlık ofis binası kredisinin önümüzdeki iki yıl içinde vadesinin dolacağını söyledi. Bankaların zarar etmek istemedikleri ve büyük yatırımcılardan yeterli ilgi gelmediği için büyük miktarlarda kredi satmadıklarını söyledi.
Şirketin satın almalarından sorumlu olan Nachmani, “Bunun nedeni kimsenin ofise dokunmak istememesi” diyor.
Kurumsal yatırımcılar arasındaki en büyük ticari emlak kredisi anlaşmalarından biri, geçen yaz, 46 milyar dolarlık varlığa sahip büyük bir yatırım şirketi olan Fortress Investment Group'un, New York'ta çoğunluğu ofis kredilerinden oluşan bir kredi portföyü için Capital One'a 1 milyar dolar ödemesiyle gerçekleşti.
Fortress başkan yardımcısı ve eski Wells Fargo CEO'su Tim Sloan, yatırım şirketinin bankalardan indirimli fiyatlarla ofis ve borçlanma senetleri satın almaya çalıştığını söyledi. Ancak şirket, öncelikle kredinin yüksek dereceli veya daha az riskli kısımlarını satın almakla ilgilendiğini söyledi.
Ucuz ticari gayrimenkul kredileri satın almak yatırımcılar için cazip çünkü sektör önümüzdeki birkaç yıl içinde toparlanırsa kredilerin değeri önemli ölçüde artabilir. Ve en kötü senaryoda, haciz sonrası alıcılar bir binayı daha düşük bir fiyata devralabilirler.
Bu senaryo şu anda 224 West 57th Street'teki Argonaut Binasında oynanıyor. Manhattan Yüksek Mahkemesi'ne sunulan mahkeme belgelerine göre, Soros'un aile ofisi, geçen yıl Deutsche ve New York merkezli küçük bir Alman bankası olan Aareal Bank'tan aldığı vadesi geçmiş krediye ilişkin haciz başvurusunda bulundu. Binanın kiracılarından biri Soros'un hayır kurumu olan Açık Toplum Vakıfları'dır. Soros'un sözcüsü yorum yapmaktan kaçındı.
Ticari gayrimenkul kredi sözleşmelerinin bir kısmı bireysel alıcının zararlarını en aza indirecek şekilde yapılandırılmıştır.
Kasım ayında, Rithm Capital ve ortağı GreenBarn Investment Group, Columbia Property Trust adlı bir ofis binası yatırım aracına yönelik kredinin en yüksek değerli kısımlarından bazılarını indirimli olarak almak için Goldman Sachs ile bir anlaşma müzakere etti. tanıdık insanlar.
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Columbia Property, geçen yıl Goldman, Citigroup ve Deutsche Bank tarafından düzenlenen 1,7 milyar dolarlık krediyi geri ödeyemedi. Kredi New York, San Francisco ve Boston'daki yedi ofis binası tarafından güvence altına alındı ve üç banka da bu kredinin bir kısmını defterlerinde tuttu.
Daha sonra Mart ayında GreenBarn, Citi'nin hesaplarındaki kredilerin benzer şekilde yüksek dereceli kısımlarını satın almak için iki hedge fonuyla bir araya geldi.
GreenBarn bunu yaparak yalnızca işletme için yeni para toplamakla kalmadı, aynı zamanda riski birden fazla şirkete yaydı; böylece ipotek ödemelerinin devam etmemesi durumunda tek bir şirketin kaybedebileceği toplam tutarı azalttı.
Hem Goldman hem de Citi yorum yapmaktan kaçındı.
O'Melveny & Myers emlak departmanı müdürü Michael Hamilton, bankaların borçlulara bir mülk için alıcı bulmaları için sessizce bir yıl süre verdiği bir dizi anlaşmaya dahil olduğunu söyledi – bu böyle yapmak anlamına gelse bile. Binanın önemli bir indirimle satıldığı öğrenildi. Bankaların hacizden kaçınma konusunda çıkarları olduğunu ve borçluların ipotek kredisinden hiçbir borçlanmadan çıkabilmenin fayda sağladığını söyledi.
Hamilton, “Hamamböceklerinin evden dışarı çıkmaya başladığını fark ettim” dedi. “Kamuoyu sorunun ciddiyetinin farkında değil”
Julie Creswell raporlamaya katkıda bulunmuştur.
Bu, ticari emlak piyasasındaki genel sıkıntının erken ama açık bir işaretidir. Bu durum, kredilerin yeniden finanse edilmesini zorlaştıran yüksek faiz oranları ve salgının bir sonucu olarak ofis binalarındaki düşük doluluk oranlarının sonuçlarından olumsuz etkileniyor.
Mahkeme kayıtlarına göre, geçen yılın sonlarında Deutsche Bank'ın bir yan kuruluşu ve başka bir Alman kredi kuruluşu, Manhattan şehir merkezindeki 115 yıllık bir ofis kompleksi olan Argonaut'un vadesi geçmiş ipoteğini milyarder yatırımcı George Soros'un aile ofisine sattı.
Aynı sıralarda Goldman Sachs, New York, San Francisco ve Boston'daki sorunlu ofis binalarından oluşan portföyünde tuttuğu kredileri sattı. Mayıs ayında Kanada bankası CIBC, ülke genelindeki bir dizi ofis binasına ilişkin 300 milyon dolarlık ipotek satışını tamamladı.
S&P Global Market Intelligence finans kurumları araştırma başkanı Nathan Stovall, “Şu anda gördükleriniz münferit vakalar” dedi.
Stovall, satışların arttığını çünkü bankaların risklerini azaltmaya çalıştıklarını söyledi.
S&P Global Market Intelligence'a göre bankaların kurtulmaya çalıştığı sorunlu krediler, ABD'deki tüm bankaların elinde bulunan yaklaşık 2,5 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul kredilerinin hem sayı hem de değer olarak yalnızca bir kısmını temsil ediyor.
Ancak bu hamleler, bazı bankaların “genişlet ve öyleymiş gibi yap” stratejisinin gücünü kaybettiğini ve pek çok mülk sahibinin, özellikle de ofis binası sahiplerinin artık ipoteklerini geri ödeyemediğini kabul etmekte isteksiz olduklarını gösteriyor. Bu da bankalar için büyük kayıpların kaçınılmaz olduğu ve bankaların kazançlarının zarar göreceği anlamına geliyor.
Bankalar, zor durumdaki mülk sahiplerinin yarı boş ofis binaları için kira ödeyen kiracı bulma sürelerini rutin olarak “uzatıyor” ve bu genişletmelerin ev sahiplerinin mali durumlarını düzene sokmalarına olanak tanıyacağını “iddia ederek”. Bugün faiz oranları çok daha yüksek olduğundan, borç verenler mülk sahiplerine süresi dolan kredileri yeniden müzakere etmeleri konusunda baskı yapmaktan da kaçınıyor.
Ancak bankalar borçlulara duyulan şefkatten ziyade kişisel çıkarlar doğrultusunda hareket ediyor. Bir banka temerrüde düşmüş bir borçluya haciz uyguladığında, teorik bir kaybın gerçek bir kayba dönüşebileceğini öngörmelidir. Benzer bir durum, bir banka vadesi geçmiş bir krediyi kalan bakiye üzerinden önemli bir indirim yaparak sattığında da meydana gelir. Ancak bankanın hesaplamalarına göre, gelecekte durum kötüleşirse daha büyük bir kaybı göze almaktansa şimdi zarar etmek daha iyidir.
Ticari gayrimenkul kredilerinde sorunlar ciddi olsa da henüz kriz düzeyine ulaşmadı. Bankacılık sektörü kısa süre önce yaklaşık 37 milyar dolarlık ticari gayrimenkul kredisinin veya bankaların elindeki tüm kredilerin yüzde 1,17'sinin vadesi geçmiş olduğunu bildirdi; bu da bir kredi ödemesinin vadesinin 30 günden fazla geciktiği anlamına geliyor. S&P Global Market Intelligence'a göre, 2008 mali krizinden sonra bankaların ticari gayrimenkul kredilerindeki temerrütleri 2010 yılı başlarında yüzde 10,5 ile zirveye ulaştı.
Kramer Levin'in emlak bölümünün başkanı Jay Neveloff, “Bankalar ellerinde çok fazla kredi bulunduğunu biliyor” diyor.
Neveloff, bankaların artık yatırımcıların en kötü kredileri satın almasını sağlamak için ne tür bir indirim yapılması gerektiğini görmek için sensörler kullandıklarını söyledi. Neveloff, bazı büyük bankaların indirimli oranlarla kredi satın almaları için doğrudan iletişime geçtiği birkaç aile ofisi alıcısı adına çalıştığını söyledi.
Şu anda bankaların çok fazla dikkat çekmemek ve potansiyel olarak kendi hissedarlarını korkutmaktan kaçınmak için işlemlerini özel olarak pazarlama eğiliminde olduklarını söyledi.
Neveloff, “Bankalar belirli sayıda komisyoncuya gidiyor ve 'Bunu kamuya açıklamak istemiyorum' diyorlar” dedi.
Bankalar ayrıca, özellikle First Republic ve Signature Bank'ın geçen yılki çöküşünün ardından, düzenleyici kurumlardan ve kendi yatırımcılarından ticari gayrimenkul kredisi portföylerini azaltma yönünde baskı hissediyor. Her ikisi de büyük ticari emlak kredisi veren kuruluşlardı.
S&P Global Market Intelligence'a göre, varlıkları 100 milyar dolar veya daha az olan bölgesel ve topluluk bankaları, banka bilançolarındaki ticari emlak kredilerinin yaklaşık üçte ikisini oluşturuyor. Ve bu kredilerin çoğu, varlıkları 10 milyar dolardan az olan ve çok daha büyük bankaların çeşitlendirilmiş gelir akışlarına sahip olmayan topluluk bankaları tarafından tutuluyor.
Ticari gayrimenkul yatırım ve finans şirketi Madison Capital'in genel müdürü Jonathan Nachmani, yüz milyarlarca dolarlık ofis binası kredisinin önümüzdeki iki yıl içinde vadesinin dolacağını söyledi. Bankaların zarar etmek istemedikleri ve büyük yatırımcılardan yeterli ilgi gelmediği için büyük miktarlarda kredi satmadıklarını söyledi.
Şirketin satın almalarından sorumlu olan Nachmani, “Bunun nedeni kimsenin ofise dokunmak istememesi” diyor.
Kurumsal yatırımcılar arasındaki en büyük ticari emlak kredisi anlaşmalarından biri, geçen yaz, 46 milyar dolarlık varlığa sahip büyük bir yatırım şirketi olan Fortress Investment Group'un, New York'ta çoğunluğu ofis kredilerinden oluşan bir kredi portföyü için Capital One'a 1 milyar dolar ödemesiyle gerçekleşti.
Fortress başkan yardımcısı ve eski Wells Fargo CEO'su Tim Sloan, yatırım şirketinin bankalardan indirimli fiyatlarla ofis ve borçlanma senetleri satın almaya çalıştığını söyledi. Ancak şirket, öncelikle kredinin yüksek dereceli veya daha az riskli kısımlarını satın almakla ilgilendiğini söyledi.
Ucuz ticari gayrimenkul kredileri satın almak yatırımcılar için cazip çünkü sektör önümüzdeki birkaç yıl içinde toparlanırsa kredilerin değeri önemli ölçüde artabilir. Ve en kötü senaryoda, haciz sonrası alıcılar bir binayı daha düşük bir fiyata devralabilirler.
Bu senaryo şu anda 224 West 57th Street'teki Argonaut Binasında oynanıyor. Manhattan Yüksek Mahkemesi'ne sunulan mahkeme belgelerine göre, Soros'un aile ofisi, geçen yıl Deutsche ve New York merkezli küçük bir Alman bankası olan Aareal Bank'tan aldığı vadesi geçmiş krediye ilişkin haciz başvurusunda bulundu. Binanın kiracılarından biri Soros'un hayır kurumu olan Açık Toplum Vakıfları'dır. Soros'un sözcüsü yorum yapmaktan kaçındı.
Ticari gayrimenkul kredi sözleşmelerinin bir kısmı bireysel alıcının zararlarını en aza indirecek şekilde yapılandırılmıştır.
Kasım ayında, Rithm Capital ve ortağı GreenBarn Investment Group, Columbia Property Trust adlı bir ofis binası yatırım aracına yönelik kredinin en yüksek değerli kısımlarından bazılarını indirimli olarak almak için Goldman Sachs ile bir anlaşma müzakere etti. tanıdık insanlar.
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Columbia Property, geçen yıl Goldman, Citigroup ve Deutsche Bank tarafından düzenlenen 1,7 milyar dolarlık krediyi geri ödeyemedi. Kredi New York, San Francisco ve Boston'daki yedi ofis binası tarafından güvence altına alındı ve üç banka da bu kredinin bir kısmını defterlerinde tuttu.
Daha sonra Mart ayında GreenBarn, Citi'nin hesaplarındaki kredilerin benzer şekilde yüksek dereceli kısımlarını satın almak için iki hedge fonuyla bir araya geldi.
GreenBarn bunu yaparak yalnızca işletme için yeni para toplamakla kalmadı, aynı zamanda riski birden fazla şirkete yaydı; böylece ipotek ödemelerinin devam etmemesi durumunda tek bir şirketin kaybedebileceği toplam tutarı azalttı.
Hem Goldman hem de Citi yorum yapmaktan kaçındı.
O'Melveny & Myers emlak departmanı müdürü Michael Hamilton, bankaların borçlulara bir mülk için alıcı bulmaları için sessizce bir yıl süre verdiği bir dizi anlaşmaya dahil olduğunu söyledi – bu böyle yapmak anlamına gelse bile. Binanın önemli bir indirimle satıldığı öğrenildi. Bankaların hacizden kaçınma konusunda çıkarları olduğunu ve borçluların ipotek kredisinden hiçbir borçlanmadan çıkabilmenin fayda sağladığını söyledi.
Hamilton, “Hamamböceklerinin evden dışarı çıkmaya başladığını fark ettim” dedi. “Kamuoyu sorunun ciddiyetinin farkında değil”
Julie Creswell raporlamaya katkıda bulunmuştur.