FreeDoom
New member
Alışveriş merkezi sahipleri kendilerini tamamen alışılmadık bir durumda buluyor: 20 yıldır ilk kez perakende alanına olan talep arzı aşıyor.
Bu talep son zamanlarda arttı ve yıllarca sessiz kalan inşaatlar ve zayıf mülklerin satılmasından sonra daha az kullanılabilir alana sahip bir perakende pazarını vurdu. Satıştan sağ kurtulan mülkler, daha fazla alıcı çekecek ve onlara kalmaları için daha fazla neden sağlayacak kiracıları çekmeyi başardı. Bu, balta fırlatma ve son zamanlarda turşu topu gibi eğlence deneyimleri sunan daha fazla restoran ve mekan anlamına geliyordu. Bu aynı zamanda kitapçılar ve giyim markaları gibi iyi durumda olmayan geleneksel perakendeciler için de daha az alan anlamına geliyordu.
Cushman & Wakefield emlak firmasının Amerika Kıtası perakende hizmetleri, acente kiralama ve ittifaklarından sorumlu başkanı Barrie Scardina, bu önlemler nedeniyle “daha az kiracı işten çıkarma oluyor ve ev sahipleri çok daha güçlü bir kiracı karışımı yaratıyor” dedi. “Son on yılın en verimli iş yüklerinden birini yaşıyoruz.”
Cushman & Wakefield'ın yakın tarihli bir raporuna göre alışveriş merkezindeki boşluk oranı yüzde 5,4 ile son yirmi yılın en düşük seviyesinde. Kira sözleşmesi görüşmeleri sırasında kiracılar yeniden ev sahiplerine daha yakın olmaya başladı.
Talebi karşılamak için geliştiriciler, sorunlu ve başarısız mülkler, hatta perakende satış için mevcut kullanımlarından daha uygun yerler arıyorlar. Partners Capital, Las Vegas yakınlarındaki 100.000 metrekarelik bir ofis kompleksini, restoranlar, butikler, sağlık ve sağlıklı yaşam tesisleri, eğlence alanları ve merkezi bir barı içerecek olan The Cliff adlı 30 milyon dolarlık bir projeye dönüştürüyor. Şirketin başkanı Bobby Khorshidi, bunun, geliştiricinin birkaç yıl önce perakende merkezleri portföyünün çoğunu sattığı ve lojistik sağlayıcılar gibi kiracıları barındıran endüstriyel binalara odaklandığı zaman yaptığı şeyden bir sapma olduğunu söylüyor.
Partners Capital'in hamlesi, ofis mülkleri ve alışveriş merkezlerinin nasıl yer değiştirdiğinin çarpıcı bir örneği.
Arizona'nın Queen Creek kentindeki 250.000 metrekarelik bir alışveriş merkezi olan Vineyard Towne Center'ın ikinci aşaması da dahil olmak üzere çeşitli projeler planlayan Phoenix geliştiricisi Vestar'ın genel müdürü David Larcher, salgının “perakende için iyi” olduğunu söyledi.
“Birçok terk edilmiş alan yeniden tasarlandı ve çok fazla borçla ayakta kalan perakendeciler mahvoldu” dedi.
Pandemi iyileşmeyi hızlandırsa da bu, on yıldan fazla bir süre önce başlayan bir değişime dayanıyor. 2009'daki mali kriz ve durgunluğun ardından ve e-ticaretin büyümesinin ortasında, perakendecilerin iflasları alan fazlalığına yol açarak birçok yatırımcının alışveriş merkezlerini satmasına veya dönüştürmesine ve ofisleri, apartman dairelerini ve depoları tercih etmesine neden oldu. 2006'dan 2009'a kadar artış gösteren alışveriş merkezi alanı, öncelikle iki dalga halinde, önce 2009'dan 2016'ya, ardından da salgın sırasında daralmaya başladı.
Geri kalan alışveriş merkezleri değişen tüketici zevklerini karşılamak için stratejilerini değiştirdi ve ev sahipleri, restoranlar ve eğlence merkezleri, fitness sağlayıcıları, butikler, halka açık toplantı alanları ve tıbbi tesisler de dahil olmak üzere yüksek hacimli kiracılar getirdi.
Bazı durumlarda geliştiriciler fazla perakende alanını ortadan kaldırırken apartman daireleri, marketler, oteller ve ofisler ekliyorlar.
Trademark Property, Arlington, Teksas'ta 450.000 metrekarelik bir alışveriş merkezini yeniden geliştirmeyi planlıyor. Perakende alanı yaklaşık yarı yarıya azaltılacak ve bunların yerine ofis, konut, otel ve eğlence alanları oluşturulacak.
Benzer şekilde Shopoff Realty Investments, bir Macy's mağazasını ve Güney Los Angeles'taki Westminster Alışveriş Merkezi'ni çevreleyen boş bir Sears mağazasını apartmanlara ve restoranlar gibi marketler için yaklaşık 25.000 metrekarelik perakende alanına dönüştürmeyi planlıyor. Proje, şirketin sorunlu perakende mülklerini satın alma ve dönüştürme stratejisinin bir parçası. Irvine, California merkezli şirketin kurucusu Bill Shopoff, bunun genellikle mağaza alanının yüzde 60 ila 90 oranında azaltılmasını içerdiğini söylüyor.
“Önümüzdeki birkaç yıl boyunca boru hattımızı iyi dolu tutmak için bunun gibi yeterince fırsat var” dedi.
Cushman'dan Scardina ve diğer sektör uzmanları, Phoenix, Nashville ve Austin, Texas gibi gelişmekte olan pazarlardaki açık hava alışveriş merkezlerinin bu artışa öncülük ettiğini söylüyor. Lüks alışveriş merkezlerinde de neredeyse hiç boş yer kalmadığını ekliyor.
Yüz yüze alışverişin artması ve daha fazla perakendecinin mağazalarını dağıtım noktası olarak kullanmaya başlamasıyla birlikte sektörde son yıllarda talepte de artış görüldü. Ülke genelinde bu yılın ilk çeyreğindeki ortalama kira, geçen yıla göre neredeyse yüzde 4 daha yüksekti ve metrekare başına neredeyse 24 dolardı. Fort Worth'taki perakende ve karma kullanımlı gayrimenkul geliştiricisi Trademark Property'nin kurucusu Terry Montesi, bazı durumlarda ev sahiplerinin yeni kiralamalardaki kirayı önceki kiraya göre yüzde 30'dan fazla artırabileceğini söyledi.
Mevcut ortam yatırımcıların ilgisini bir kez daha ateşliyor. Perakende gayrimenkullere talep geciktiği için değerleri son yıllarda genel olarak apartman ve depolar kadar artmadı. Bu nedenle, faiz oranlarının inatla yüksek olduğu dönemlerde alışveriş merkezleri, bu daha pahalı varlıklara kıyasla cazip bir getiri sağlayabilir.
1992 yılında Trademark'ı kuran Montesi, “Perakende emlak piyasasının temelleri kariyerimde hiç olmadığı kadar güçlü” diyor. “Sermaye piyasaları henüz perakendeye tam olarak uyum sağlamadı ancak yavaş yavaş ivme kazanıyor.”
Ancak bir avuç tehlike, güzel zamanları gölgeleyebilir. Endüstri uzmanlarına göre, Walmart ve Target'in son üç aylık rakamlarının da gösterdiği gibi, tüketiciler enflasyonun baskısını hissediyor ve ihtiyaç duymadıkları ürünlere yaptıkları harcamaları kısıyorlar. Alışveriş merkezi sahipleri ve perakendeciler, yüksek faiz oranları ve artan inşaat ve sigorta maliyetleri nedeniyle baskı altında kalıyor ve bunların tümü daha yüksek doluluk maliyetlerine yol açıyor.
Express ve Rue21 gibi daha fazla giyim mağazası iflas başvurusunda bulunurken ve Macy's ve Walmart gibi büyük perakendeciler düşük performans gösteren mağazaları kapatırken yatırımcılar da zor durumdaki perakendecileri izliyor.
Alışveriş merkezleri artık uzun zamandır olduğundan daha iyi durumda ve boşalan alanlar çoğu zaman hızla başka kiracılar tarafından dolduruluyor.
Grubun CEO'su Sanford Sigal, pandemi sırasında geliştirici NewMark Merrill'in Kaliforniya'nın Inland Empire bölgesinde geçen yıl açılan 96.000 metrekarelik Rialto Village projesinin yüzde 100'ü için ön kiralama taahhütleri aldığını söyledi. On yıl önce, ön kiralama taahhütlerinin genellikle bir merkezin yüzde 65 ila 70'ini kapladığını söyledi.
Bu yıl Chicago'da dört alışveriş merkezini yaklaşık 100 milyon dolara satan Sigal, “Ne zaman bir partiye gidip birine alışveriş merkezi işinde olduğumu söylediğimde insanlar 'Ah, zavallı şey!' diyordu” dedi. “Dolayısıyla bir mağazanın kapanacağının duyurulmasının ertesi günü acentelerden telefon alma fikri çok alışılmadık bir fikir. Belki de biz Dünya'nın yok oluşunun hamamböcekleriyiz.”
Bu talep son zamanlarda arttı ve yıllarca sessiz kalan inşaatlar ve zayıf mülklerin satılmasından sonra daha az kullanılabilir alana sahip bir perakende pazarını vurdu. Satıştan sağ kurtulan mülkler, daha fazla alıcı çekecek ve onlara kalmaları için daha fazla neden sağlayacak kiracıları çekmeyi başardı. Bu, balta fırlatma ve son zamanlarda turşu topu gibi eğlence deneyimleri sunan daha fazla restoran ve mekan anlamına geliyordu. Bu aynı zamanda kitapçılar ve giyim markaları gibi iyi durumda olmayan geleneksel perakendeciler için de daha az alan anlamına geliyordu.
Cushman & Wakefield emlak firmasının Amerika Kıtası perakende hizmetleri, acente kiralama ve ittifaklarından sorumlu başkanı Barrie Scardina, bu önlemler nedeniyle “daha az kiracı işten çıkarma oluyor ve ev sahipleri çok daha güçlü bir kiracı karışımı yaratıyor” dedi. “Son on yılın en verimli iş yüklerinden birini yaşıyoruz.”
Cushman & Wakefield'ın yakın tarihli bir raporuna göre alışveriş merkezindeki boşluk oranı yüzde 5,4 ile son yirmi yılın en düşük seviyesinde. Kira sözleşmesi görüşmeleri sırasında kiracılar yeniden ev sahiplerine daha yakın olmaya başladı.
Talebi karşılamak için geliştiriciler, sorunlu ve başarısız mülkler, hatta perakende satış için mevcut kullanımlarından daha uygun yerler arıyorlar. Partners Capital, Las Vegas yakınlarındaki 100.000 metrekarelik bir ofis kompleksini, restoranlar, butikler, sağlık ve sağlıklı yaşam tesisleri, eğlence alanları ve merkezi bir barı içerecek olan The Cliff adlı 30 milyon dolarlık bir projeye dönüştürüyor. Şirketin başkanı Bobby Khorshidi, bunun, geliştiricinin birkaç yıl önce perakende merkezleri portföyünün çoğunu sattığı ve lojistik sağlayıcılar gibi kiracıları barındıran endüstriyel binalara odaklandığı zaman yaptığı şeyden bir sapma olduğunu söylüyor.
Partners Capital'in hamlesi, ofis mülkleri ve alışveriş merkezlerinin nasıl yer değiştirdiğinin çarpıcı bir örneği.
Arizona'nın Queen Creek kentindeki 250.000 metrekarelik bir alışveriş merkezi olan Vineyard Towne Center'ın ikinci aşaması da dahil olmak üzere çeşitli projeler planlayan Phoenix geliştiricisi Vestar'ın genel müdürü David Larcher, salgının “perakende için iyi” olduğunu söyledi.
“Birçok terk edilmiş alan yeniden tasarlandı ve çok fazla borçla ayakta kalan perakendeciler mahvoldu” dedi.
Pandemi iyileşmeyi hızlandırsa da bu, on yıldan fazla bir süre önce başlayan bir değişime dayanıyor. 2009'daki mali kriz ve durgunluğun ardından ve e-ticaretin büyümesinin ortasında, perakendecilerin iflasları alan fazlalığına yol açarak birçok yatırımcının alışveriş merkezlerini satmasına veya dönüştürmesine ve ofisleri, apartman dairelerini ve depoları tercih etmesine neden oldu. 2006'dan 2009'a kadar artış gösteren alışveriş merkezi alanı, öncelikle iki dalga halinde, önce 2009'dan 2016'ya, ardından da salgın sırasında daralmaya başladı.
Geri kalan alışveriş merkezleri değişen tüketici zevklerini karşılamak için stratejilerini değiştirdi ve ev sahipleri, restoranlar ve eğlence merkezleri, fitness sağlayıcıları, butikler, halka açık toplantı alanları ve tıbbi tesisler de dahil olmak üzere yüksek hacimli kiracılar getirdi.
Bazı durumlarda geliştiriciler fazla perakende alanını ortadan kaldırırken apartman daireleri, marketler, oteller ve ofisler ekliyorlar.
Trademark Property, Arlington, Teksas'ta 450.000 metrekarelik bir alışveriş merkezini yeniden geliştirmeyi planlıyor. Perakende alanı yaklaşık yarı yarıya azaltılacak ve bunların yerine ofis, konut, otel ve eğlence alanları oluşturulacak.
Benzer şekilde Shopoff Realty Investments, bir Macy's mağazasını ve Güney Los Angeles'taki Westminster Alışveriş Merkezi'ni çevreleyen boş bir Sears mağazasını apartmanlara ve restoranlar gibi marketler için yaklaşık 25.000 metrekarelik perakende alanına dönüştürmeyi planlıyor. Proje, şirketin sorunlu perakende mülklerini satın alma ve dönüştürme stratejisinin bir parçası. Irvine, California merkezli şirketin kurucusu Bill Shopoff, bunun genellikle mağaza alanının yüzde 60 ila 90 oranında azaltılmasını içerdiğini söylüyor.
“Önümüzdeki birkaç yıl boyunca boru hattımızı iyi dolu tutmak için bunun gibi yeterince fırsat var” dedi.
Cushman'dan Scardina ve diğer sektör uzmanları, Phoenix, Nashville ve Austin, Texas gibi gelişmekte olan pazarlardaki açık hava alışveriş merkezlerinin bu artışa öncülük ettiğini söylüyor. Lüks alışveriş merkezlerinde de neredeyse hiç boş yer kalmadığını ekliyor.
Yüz yüze alışverişin artması ve daha fazla perakendecinin mağazalarını dağıtım noktası olarak kullanmaya başlamasıyla birlikte sektörde son yıllarda talepte de artış görüldü. Ülke genelinde bu yılın ilk çeyreğindeki ortalama kira, geçen yıla göre neredeyse yüzde 4 daha yüksekti ve metrekare başına neredeyse 24 dolardı. Fort Worth'taki perakende ve karma kullanımlı gayrimenkul geliştiricisi Trademark Property'nin kurucusu Terry Montesi, bazı durumlarda ev sahiplerinin yeni kiralamalardaki kirayı önceki kiraya göre yüzde 30'dan fazla artırabileceğini söyledi.
Mevcut ortam yatırımcıların ilgisini bir kez daha ateşliyor. Perakende gayrimenkullere talep geciktiği için değerleri son yıllarda genel olarak apartman ve depolar kadar artmadı. Bu nedenle, faiz oranlarının inatla yüksek olduğu dönemlerde alışveriş merkezleri, bu daha pahalı varlıklara kıyasla cazip bir getiri sağlayabilir.
1992 yılında Trademark'ı kuran Montesi, “Perakende emlak piyasasının temelleri kariyerimde hiç olmadığı kadar güçlü” diyor. “Sermaye piyasaları henüz perakendeye tam olarak uyum sağlamadı ancak yavaş yavaş ivme kazanıyor.”
Ancak bir avuç tehlike, güzel zamanları gölgeleyebilir. Endüstri uzmanlarına göre, Walmart ve Target'in son üç aylık rakamlarının da gösterdiği gibi, tüketiciler enflasyonun baskısını hissediyor ve ihtiyaç duymadıkları ürünlere yaptıkları harcamaları kısıyorlar. Alışveriş merkezi sahipleri ve perakendeciler, yüksek faiz oranları ve artan inşaat ve sigorta maliyetleri nedeniyle baskı altında kalıyor ve bunların tümü daha yüksek doluluk maliyetlerine yol açıyor.
Express ve Rue21 gibi daha fazla giyim mağazası iflas başvurusunda bulunurken ve Macy's ve Walmart gibi büyük perakendeciler düşük performans gösteren mağazaları kapatırken yatırımcılar da zor durumdaki perakendecileri izliyor.
Alışveriş merkezleri artık uzun zamandır olduğundan daha iyi durumda ve boşalan alanlar çoğu zaman hızla başka kiracılar tarafından dolduruluyor.
Grubun CEO'su Sanford Sigal, pandemi sırasında geliştirici NewMark Merrill'in Kaliforniya'nın Inland Empire bölgesinde geçen yıl açılan 96.000 metrekarelik Rialto Village projesinin yüzde 100'ü için ön kiralama taahhütleri aldığını söyledi. On yıl önce, ön kiralama taahhütlerinin genellikle bir merkezin yüzde 65 ila 70'ini kapladığını söyledi.
Bu yıl Chicago'da dört alışveriş merkezini yaklaşık 100 milyon dolara satan Sigal, “Ne zaman bir partiye gidip birine alışveriş merkezi işinde olduğumu söylediğimde insanlar 'Ah, zavallı şey!' diyordu” dedi. “Dolayısıyla bir mağazanın kapanacağının duyurulmasının ertesi günü acentelerden telefon alma fikri çok alışılmadık bir fikir. Belki de biz Dünya'nın yok oluşunun hamamböcekleriyiz.”