FreeDoom
New member
San Francisco şehir merkezindeki ofis binaları, ülkedeki en yüksek boşluk oranları ve en yavaş ofis dönüş trendi nedeniyle kapatıldı. Ancak bölgede dolaşırken hala çok ıssız bir his veriyor çünkü zemin katta tüm boş ofislerden farklı ama bağlantılı bir olgu var: boş zemin kat.
Panjurları çekilmiş pencereler, tozlu camların ardından görünen hayalet şarküteri tezgahları, yok olmuş bir Verizon mağazasının kalan işaretleri. Bunlar, el yazısıyla yazılmış kasvetli notlar – “Bu yer kapalıdır” – ve emlakçının neşeli görünmeye çalıştığı tabelalar. Neredeyse her köşede eski bir kafenin 822 metrekaresini, boş bir fırının 5.446 metrekaresini veya bir zamanlar Walgreens olan yerin 12.632 metrekaresini kiralayacak birini arıyorlar.
Yukarıdaki ofis alanının çoğu gibi, San Francisco CBD’deki zemin katı ve işe gidip gelen tüketicilerin tutsak bir kitlesinin uzun süredir olduğu gibi kabul edildiği diğer şehir merkezi bölgelerinin de yeniden tasarlanmaya ihtiyacı olacak. Aslında bu sorunu da çözmeden yukarıdaki sorunu çözmek zor olacaktır. Sonuçta, en görünür odalar karartılmış, tahtalarla kapatılmış ve duvar kağıdıyla kaplanmışken kim şehir merkezine dönmek ister ki?
Buffalo Üniversitesi’nde mağaza vitrinleri ve sokak yaşamı üzerine çalışan şehir planlamacısı Conrad Kickert, “Kasap kağıtlarından daha kötü bir şey olamaz” dedi. “Ve sadece bir adım ötede, üzerlerinde mutlu gülümseyen insanların olduğu bu hüzünlü çıkartmalar var.”
Bay Kickert, bu sahnelerin üzerimizde büyük bir etkisi olduğunu, çünkü mimari ve binalarla etkileşimimizin çoğunun zemin katta gerçekleştiğini söyledi. Burası bir sokağın güvenli ve kalabalık olduğu veya bir şeylerin yolunda gitmediği hissini geliştirdiğimiz yerdir. Burası şehrin tüm çeşitliliğiyle hayat bulduğu yerdir: Ramen dükkanının yanındaki kuru temizlemecinin yanındaki kokteyl salonu, aynı zamanda satıcının yanındaki turistin yanındaki finansör.
Zemin kat ideal olarak görülebileceğimiz ve çok şey görebileceğimiz yerdir.
“İnsanlar neyi sever? Mimarlar ve tasarımcılar arasında popüler bir inanca atıfta bulunan San Franciscolu mimar David Baker, “Başka insanlara bakmayı seviyorlar” dedi. “Orada oturup burrito yiyen insanlar, iyi bir sanat eserinden bile çok daha ilginç.”
İlgili bir gerçek: Sokakta yürürken 18. kattaki boş kabinleri asla göremezsiniz. Ancak kapalı burrito dükkanını kaçıramazsınız.
Zemin kattaki bu kadar çok boş alanı doldurmak için şehirlerin, insanları şehir merkezine neyin getirdiğini yeniden düşünmesi gerekebilir. Devlet kurumlarının binaları düzenleme şeklini değiştirmesi ve mülk sahiplerinin de bunlardan yararlanma şeklini değiştirmesi gerekebilir.
San Francisco’nun başkanı Robbie Silver, “Alt kattaki restoran, kafeterya veya alt kattaki bar, yüksek katlı bir ofis binası için para kazandıran bir araç olarak değil, şehir merkezine gelen herkese hizmet verecek şekilde toplum için bir fayda olarak görülmelidir” dedi. Downtown Topluluk Yardımı Bölgesi. “Bu zihniyet henüz tam anlamıyla yerleşmedi.”
Tam tersine: mülk sahipleri boş perakende alanını amortismana tabi tutarak vergi avantajı elde edebilirler. Ve yatırımcılara bir binanın kârlılığının düştüğünü itiraf etme korkusuyla bu alanı doldurmak için kiraları düşürme konusunda isteksiz olabilirler.
Ancak Bay Silver, boş pozisyonların virüs gibi çalıştığını söyledi. Bunların her biri çevredeki işletmelerin ayakta kalmasını zorlaştırıyor. Ve sonra boş sokaklar kamu güvenliği duygusunu zayıflatarak yayaları ve perakendecileri daha da uzaklaştırıyor.
Çoğunlukla San Francisco’nun geleneksel finans bölgesini kapsayan 43 metrekarelik bölgesinde, Bay Silver’ın ortakları bu yılın başlarında kapı kapı dolaşarak yaklaşık 150.000 metrekarelik boş perakende alanı saydılar. Bu, 32 milyon metrekarelik alanın küçük bir kısmı. Ancak zemin kattaki ticari alanın yaklaşık üçte biri kadardır.
San Francisco’da ve ülke genelinde geleneksel perakende, pandemiden önce zaten e-ticaretin yükselişiyle mücadele ediyordu. Birçok şehrin zemin katında aşırı ticari alan inşa edilmişti.
San Francisco merkezli CBRE’nin perakende kiracı ve yatırımcı kiralama işini yürüten Laura Barr, “Bir şehrin her köşesinde sağlıklı bir perakende satış yapamazsınız” dedi.
Şehirlerin perakende satış konusundaki coşkusu, ticari, ofis ve konutlar da dahil olmak üzere karma kullanımlı binaların birçok avantaja sahip olduğu yönündeki son derece makul fikirden doğmuştur. İnsanların satın almaları gereken şeylerin üzerinde yaşamalarına ve çalışmalarına izin veriyorlar. İşletmeler evlerin veya iş yerlerinin yakınında olmadığında gereken genel işe gidip gelme süresini azaltabilirsiniz. Ve sokakları boş cephelerden veya otoparklardan daha canlı hale getirebilirler.
“Ben de ülke çapında koşarak ‘Karışık Kullanım!’ diyen insanlardan biriydim. dedi,” dedi danışmanlık firması şehirlerin iç şehirlerini canlandırmasına yardımcı olan Ilana Preuss. “Sorun şuydu ki her yerde ‘karma kullanım’ dedik. Ve onu fıstık ezmesi gibi yaydık.
Bu (ve alışveriş merkezleri), Amerika’nın kişi başına düşen perakende satış mağazasının diğer ülkelere göre daha fazla olmasına yardımcı oldu. Geriye dönüp baktığında Bayan Preuss, savunucuların ve planlamacıların insanların gerçekte nerede toplanması gerektiği konusunda yeterince düşünmediklerini söyledi. Dikey bir kullanım karışımı (bir restoranın üstünde bir ofis) düşünürken, yatay bir kullanımı (ofisler, apartmanlar ve hatta mütevazı bir üretim tesisi ile yan yana sokak seviyesinde bir restoran) düşünmediler.
Artık şehir merkezindeki boş vitrinleri doldurmak için şehirlerin bu tür diğer kullanımları dikkate alması gerekiyor. Belki daha az kahve dükkanı ve daha fazla sağlık kliniği, kreş, üniversite dersliği, yaşam/çalışma alanı ve üretim tesisi olabilir. Bayan Preuss bugün, boş alanın düşük hacimli üretimle doldurulmasını öneriyor; bu da perakende satıştan daha fazla maliyet ve yaya trafiğine daha az güvenme avantajına sahip. Gürültülü fabrikaları değil, acı sos şişelemek veya kahve çekirdeklerini kavurmak gibi somut şeyler yapan insanları kastediyor.
Ya da belki boş mağaza cephesi tamamen başka bir şeye dönüşecek.
New Yorklu sanatçı Kim Sandara, “Ya daha fazla umumi tuvalet olsaydı?” dedi. Veya ücretsiz kültürel programlar veya şehir hizmetleri veya sanatçı stüdyoları için alanlar.
Bayan Sandara’nın sanat eserlerinden bazıları Washington şehir merkezinde boş vitrinleri gizleyerek sergileniyor. Pandeminin başlangıcında İş Geliştirme Bölgesi, sanatçıları boş pencerelerde çoğaltılabilecek çalışmalar sunmaya çağırdı. Bayan Sandara’nın çalışmalarından biri olan Chelsea’nin Tablosu, mavi ve turuncunun soyut, canlı tonlarında boş bir erişte dükkanını kapsıyor.
Bayan Sandara, “Bunu ilk kez şahsen gördüğümde, çok büyük bir sevinç hissettim” dedi (neşeli bir tablo, belki de “boş vitrin” türünün en yüksek biçimidir; kasap gazetesi ve sahte kafenin çok üstündedir). Etiket). Ama tabi ki görüntü acı-tatlı. Bayan Sandara, “Salgının başlangıcından bu yana hissettiklerine çok benziyor” dedi. “Umutlu çözümler bulmaya çalışıyoruz, ancak işlerin yapısının hala çalışmaya ihtiyacı var.”
Bu alternatif fikirlerin bazılarının uygulanabilir olabilmesi için şehirlerin şu anda perakendeye ihtiyaç duydukları yerlerde başka kullanımlara da izin vermesi gerekiyor. Aynı alanı paylaşan beş küçük işletme yerine genellikle 10.000 metrekarelik zemin kat kiracısını tercih eden bina sahiplerini teşvik etmeleri gerekebilir. Ve Bay Silver’ın belirttiği gibi bina sahiplerinin ekonomilerine bakış açılarını değiştirmeleri gerekebilir.
Uzun süredir Washington’da geliştiricilik yapan Oliver Carr, artık zemin katta kar elde etmeyi beklemediğini söyledi. Artık bunu öncelikle üst katların iyileştirilmesi olarak görüyor. Kayıplar olsa bile bir restoran değerlidir, yani yukarıdaki ofisleri doldurmaya ve hatta oradaki kiraları artırmaya yardımcı oluyorsa.
Carr, “Beni yanlış anlamayın; eğer perakendeden kira ve kar elde edebilirsek, yapmak istediğimiz şey bu” dedi. “Sadece bunu genellikle beklemediğimizi söylüyorum.”
Jodie McLean, zemin katın yeniden tasarımının aynı zamanda geliştiricilerin bunu sonradan akla gelen bir düşünceden daha fazlası olarak görmelerini veya sadece lobi, asansörler, malzeme odaları ve yük taşıyan kirişler yerleştirildikten sonra kalan alana sığacak bir şey olarak görmelerini gerektireceğini söyledi.
Zemin katı vurgulayan açık hava perakende satış ve karma kullanımlı projeler geliştiren EDENS’in genel müdürü Bayan McLean, “İlk 20 metreyi doğru alırsak, bu genel değeri artıracaktır” dedi.
Şehirlerin boş perakende alanlarını geçici galeriler ve işletmelerle eşleştirerek, üniversite kampüslerine kur yaparak ve yeni hibeler ve vergi kredileri yaratarak denemeler yapmaya başladığına dair işaretler var. Temel olarak Bay Kickert’e göre şehirlerin sokak seviyesini bir işlem yeri olarak daha az, daha çok bir etkileşim yeri olarak görmesi gerekiyor. Ve belki de etkileşime giren insanlar hiçbir şey satın almıyorlardır.
Bu fikir, sanatının bir gün ortadan kaybolacağını ve yerini kapalı mekanlarda bir şeyler yapan insanların alacağını ümit eden Bayan Sandara’ya çok yakışıyor. Odada bundan sonra olacaklar o anın ne kadar acı-tatlı hissettireceğini de etkileyecektir.
Bayan Sandara, “Eğer bu toplum için bir şeyse, döneminin bittiği ve amacına hizmet ettiği için çok mutlu olacağım” dedi.
Peki ya Chelsea’nin Tablosu’nun yerini bir Starbucks alırsa?
“Zamanımı harcadığımı, çalışmamı gösterdiğimi, bazı insanların bunu deneyimlediğini hissedeceğim. Güzel.”
Panjurları çekilmiş pencereler, tozlu camların ardından görünen hayalet şarküteri tezgahları, yok olmuş bir Verizon mağazasının kalan işaretleri. Bunlar, el yazısıyla yazılmış kasvetli notlar – “Bu yer kapalıdır” – ve emlakçının neşeli görünmeye çalıştığı tabelalar. Neredeyse her köşede eski bir kafenin 822 metrekaresini, boş bir fırının 5.446 metrekaresini veya bir zamanlar Walgreens olan yerin 12.632 metrekaresini kiralayacak birini arıyorlar.
Yukarıdaki ofis alanının çoğu gibi, San Francisco CBD’deki zemin katı ve işe gidip gelen tüketicilerin tutsak bir kitlesinin uzun süredir olduğu gibi kabul edildiği diğer şehir merkezi bölgelerinin de yeniden tasarlanmaya ihtiyacı olacak. Aslında bu sorunu da çözmeden yukarıdaki sorunu çözmek zor olacaktır. Sonuçta, en görünür odalar karartılmış, tahtalarla kapatılmış ve duvar kağıdıyla kaplanmışken kim şehir merkezine dönmek ister ki?
Buffalo Üniversitesi’nde mağaza vitrinleri ve sokak yaşamı üzerine çalışan şehir planlamacısı Conrad Kickert, “Kasap kağıtlarından daha kötü bir şey olamaz” dedi. “Ve sadece bir adım ötede, üzerlerinde mutlu gülümseyen insanların olduğu bu hüzünlü çıkartmalar var.”
Bay Kickert, bu sahnelerin üzerimizde büyük bir etkisi olduğunu, çünkü mimari ve binalarla etkileşimimizin çoğunun zemin katta gerçekleştiğini söyledi. Burası bir sokağın güvenli ve kalabalık olduğu veya bir şeylerin yolunda gitmediği hissini geliştirdiğimiz yerdir. Burası şehrin tüm çeşitliliğiyle hayat bulduğu yerdir: Ramen dükkanının yanındaki kuru temizlemecinin yanındaki kokteyl salonu, aynı zamanda satıcının yanındaki turistin yanındaki finansör.
Zemin kat ideal olarak görülebileceğimiz ve çok şey görebileceğimiz yerdir.
“İnsanlar neyi sever? Mimarlar ve tasarımcılar arasında popüler bir inanca atıfta bulunan San Franciscolu mimar David Baker, “Başka insanlara bakmayı seviyorlar” dedi. “Orada oturup burrito yiyen insanlar, iyi bir sanat eserinden bile çok daha ilginç.”
İlgili bir gerçek: Sokakta yürürken 18. kattaki boş kabinleri asla göremezsiniz. Ancak kapalı burrito dükkanını kaçıramazsınız.
Zemin kattaki bu kadar çok boş alanı doldurmak için şehirlerin, insanları şehir merkezine neyin getirdiğini yeniden düşünmesi gerekebilir. Devlet kurumlarının binaları düzenleme şeklini değiştirmesi ve mülk sahiplerinin de bunlardan yararlanma şeklini değiştirmesi gerekebilir.
San Francisco’nun başkanı Robbie Silver, “Alt kattaki restoran, kafeterya veya alt kattaki bar, yüksek katlı bir ofis binası için para kazandıran bir araç olarak değil, şehir merkezine gelen herkese hizmet verecek şekilde toplum için bir fayda olarak görülmelidir” dedi. Downtown Topluluk Yardımı Bölgesi. “Bu zihniyet henüz tam anlamıyla yerleşmedi.”
Tam tersine: mülk sahipleri boş perakende alanını amortismana tabi tutarak vergi avantajı elde edebilirler. Ve yatırımcılara bir binanın kârlılığının düştüğünü itiraf etme korkusuyla bu alanı doldurmak için kiraları düşürme konusunda isteksiz olabilirler.
Ancak Bay Silver, boş pozisyonların virüs gibi çalıştığını söyledi. Bunların her biri çevredeki işletmelerin ayakta kalmasını zorlaştırıyor. Ve sonra boş sokaklar kamu güvenliği duygusunu zayıflatarak yayaları ve perakendecileri daha da uzaklaştırıyor.
Çoğunlukla San Francisco’nun geleneksel finans bölgesini kapsayan 43 metrekarelik bölgesinde, Bay Silver’ın ortakları bu yılın başlarında kapı kapı dolaşarak yaklaşık 150.000 metrekarelik boş perakende alanı saydılar. Bu, 32 milyon metrekarelik alanın küçük bir kısmı. Ancak zemin kattaki ticari alanın yaklaşık üçte biri kadardır.
San Francisco’da ve ülke genelinde geleneksel perakende, pandemiden önce zaten e-ticaretin yükselişiyle mücadele ediyordu. Birçok şehrin zemin katında aşırı ticari alan inşa edilmişti.
San Francisco merkezli CBRE’nin perakende kiracı ve yatırımcı kiralama işini yürüten Laura Barr, “Bir şehrin her köşesinde sağlıklı bir perakende satış yapamazsınız” dedi.
Şehirlerin perakende satış konusundaki coşkusu, ticari, ofis ve konutlar da dahil olmak üzere karma kullanımlı binaların birçok avantaja sahip olduğu yönündeki son derece makul fikirden doğmuştur. İnsanların satın almaları gereken şeylerin üzerinde yaşamalarına ve çalışmalarına izin veriyorlar. İşletmeler evlerin veya iş yerlerinin yakınında olmadığında gereken genel işe gidip gelme süresini azaltabilirsiniz. Ve sokakları boş cephelerden veya otoparklardan daha canlı hale getirebilirler.
“Ben de ülke çapında koşarak ‘Karışık Kullanım!’ diyen insanlardan biriydim. dedi,” dedi danışmanlık firması şehirlerin iç şehirlerini canlandırmasına yardımcı olan Ilana Preuss. “Sorun şuydu ki her yerde ‘karma kullanım’ dedik. Ve onu fıstık ezmesi gibi yaydık.
Bu (ve alışveriş merkezleri), Amerika’nın kişi başına düşen perakende satış mağazasının diğer ülkelere göre daha fazla olmasına yardımcı oldu. Geriye dönüp baktığında Bayan Preuss, savunucuların ve planlamacıların insanların gerçekte nerede toplanması gerektiği konusunda yeterince düşünmediklerini söyledi. Dikey bir kullanım karışımı (bir restoranın üstünde bir ofis) düşünürken, yatay bir kullanımı (ofisler, apartmanlar ve hatta mütevazı bir üretim tesisi ile yan yana sokak seviyesinde bir restoran) düşünmediler.
Artık şehir merkezindeki boş vitrinleri doldurmak için şehirlerin bu tür diğer kullanımları dikkate alması gerekiyor. Belki daha az kahve dükkanı ve daha fazla sağlık kliniği, kreş, üniversite dersliği, yaşam/çalışma alanı ve üretim tesisi olabilir. Bayan Preuss bugün, boş alanın düşük hacimli üretimle doldurulmasını öneriyor; bu da perakende satıştan daha fazla maliyet ve yaya trafiğine daha az güvenme avantajına sahip. Gürültülü fabrikaları değil, acı sos şişelemek veya kahve çekirdeklerini kavurmak gibi somut şeyler yapan insanları kastediyor.
Ya da belki boş mağaza cephesi tamamen başka bir şeye dönüşecek.
New Yorklu sanatçı Kim Sandara, “Ya daha fazla umumi tuvalet olsaydı?” dedi. Veya ücretsiz kültürel programlar veya şehir hizmetleri veya sanatçı stüdyoları için alanlar.
Bayan Sandara’nın sanat eserlerinden bazıları Washington şehir merkezinde boş vitrinleri gizleyerek sergileniyor. Pandeminin başlangıcında İş Geliştirme Bölgesi, sanatçıları boş pencerelerde çoğaltılabilecek çalışmalar sunmaya çağırdı. Bayan Sandara’nın çalışmalarından biri olan Chelsea’nin Tablosu, mavi ve turuncunun soyut, canlı tonlarında boş bir erişte dükkanını kapsıyor.
Bayan Sandara, “Bunu ilk kez şahsen gördüğümde, çok büyük bir sevinç hissettim” dedi (neşeli bir tablo, belki de “boş vitrin” türünün en yüksek biçimidir; kasap gazetesi ve sahte kafenin çok üstündedir). Etiket). Ama tabi ki görüntü acı-tatlı. Bayan Sandara, “Salgının başlangıcından bu yana hissettiklerine çok benziyor” dedi. “Umutlu çözümler bulmaya çalışıyoruz, ancak işlerin yapısının hala çalışmaya ihtiyacı var.”
Bu alternatif fikirlerin bazılarının uygulanabilir olabilmesi için şehirlerin şu anda perakendeye ihtiyaç duydukları yerlerde başka kullanımlara da izin vermesi gerekiyor. Aynı alanı paylaşan beş küçük işletme yerine genellikle 10.000 metrekarelik zemin kat kiracısını tercih eden bina sahiplerini teşvik etmeleri gerekebilir. Ve Bay Silver’ın belirttiği gibi bina sahiplerinin ekonomilerine bakış açılarını değiştirmeleri gerekebilir.
Uzun süredir Washington’da geliştiricilik yapan Oliver Carr, artık zemin katta kar elde etmeyi beklemediğini söyledi. Artık bunu öncelikle üst katların iyileştirilmesi olarak görüyor. Kayıplar olsa bile bir restoran değerlidir, yani yukarıdaki ofisleri doldurmaya ve hatta oradaki kiraları artırmaya yardımcı oluyorsa.
Carr, “Beni yanlış anlamayın; eğer perakendeden kira ve kar elde edebilirsek, yapmak istediğimiz şey bu” dedi. “Sadece bunu genellikle beklemediğimizi söylüyorum.”
Jodie McLean, zemin katın yeniden tasarımının aynı zamanda geliştiricilerin bunu sonradan akla gelen bir düşünceden daha fazlası olarak görmelerini veya sadece lobi, asansörler, malzeme odaları ve yük taşıyan kirişler yerleştirildikten sonra kalan alana sığacak bir şey olarak görmelerini gerektireceğini söyledi.
Zemin katı vurgulayan açık hava perakende satış ve karma kullanımlı projeler geliştiren EDENS’in genel müdürü Bayan McLean, “İlk 20 metreyi doğru alırsak, bu genel değeri artıracaktır” dedi.
Şehirlerin boş perakende alanlarını geçici galeriler ve işletmelerle eşleştirerek, üniversite kampüslerine kur yaparak ve yeni hibeler ve vergi kredileri yaratarak denemeler yapmaya başladığına dair işaretler var. Temel olarak Bay Kickert’e göre şehirlerin sokak seviyesini bir işlem yeri olarak daha az, daha çok bir etkileşim yeri olarak görmesi gerekiyor. Ve belki de etkileşime giren insanlar hiçbir şey satın almıyorlardır.
Bu fikir, sanatının bir gün ortadan kaybolacağını ve yerini kapalı mekanlarda bir şeyler yapan insanların alacağını ümit eden Bayan Sandara’ya çok yakışıyor. Odada bundan sonra olacaklar o anın ne kadar acı-tatlı hissettireceğini de etkileyecektir.
Bayan Sandara, “Eğer bu toplum için bir şeyse, döneminin bittiği ve amacına hizmet ettiği için çok mutlu olacağım” dedi.
Peki ya Chelsea’nin Tablosu’nun yerini bir Starbucks alırsa?
“Zamanımı harcadığımı, çalışmamı gösterdiğimi, bazı insanların bunu deneyimlediğini hissedeceğim. Güzel.”